Der Umzugswagen ist gebucht, die neue Wohnung wartet, und dann kommt die Frage, die viele bis zuletzt vor sich herschieben: Was muss ich in der alten Wohnung eigentlich noch machen? Streichen? Löcher zuspachteln? Den Laminat wieder rausreißen, den man vor fünf Jahren selbst verlegt hat?
Beim Auszug entsteht erstaunlich oft Streit, meistens um die Kaution. Dabei lässt sich der größte Teil vermeiden, wenn Sie wissen, was Sie tatsächlich schulden und was nicht. In diesem Beitrag erklären wir, worauf es ankommt, und zeigen, welche Arbeiten Sie selbst erledigen können und wann sich Hilfe lohnt. Und falls am Ende doch gestrichen werden muss: Welche Kosten für einen Maler in Berlin realistisch sind, sehen Sie in dieser Übersicht.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfragen zu Ihrem Mietvertrag wenden Sie sich an einen Mieterverein oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt.
Was Sie beim Auszug grundsätzlich schulden
Die Grundregel steht im Gesetz: Nach § 546 BGB muss der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Das klingt banal, bedeutet in der Praxis aber vor allem drei Dinge:
- Die Wohnung ist vollständig geräumt, inklusive Keller, Dachboden und Balkon.
- Alle Schlüssel werden zurückgegeben, auch selbst nachgemachte.
- Was Sie selbst eingebaut haben, müssen Sie grundsätzlich wieder entfernen, es sei denn, Sie haben mit dem Vermieter etwas anderes vereinbart.
Normale Abnutzung durch Wohnen müssen Sie dagegen nicht beseitigen. Leichte Laufspuren im Parkett, verblasste Stellen hinter Bildern oder ein etwas matter Anstrich gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch.
Schönheitsreparaturen: Wann die Klausel nicht gilt
In vielen Berliner Mietverträgen steht, dass der Mieter Schönheitsreparaturen übernehmen muss, also vor allem streichen. Viele dieser Klauseln sind aber unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat die Regeln für Mieter in den letzten Jahren deutlich verbessert. Besonders häufig ungültig sind Klauseln,
- wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben und dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen haben,
- die starre Fristen vorschreiben, etwa „Küche alle drei Jahre“, unabhängig vom tatsächlichen Zustand,
- die Sie verpflichten, beim Auszug immer zu renovieren, egal wann Sie zuletzt gestrichen haben,
- die eine anteilige Kostenbeteiligung nach Wohndauer verlangen, sogenannte Quotenabgeltungsklauseln.
Ist die Klausel unwirksam, müssen Sie in der Regel gar nicht streichen. Weil die Rechtslage im Detail kompliziert ist, lohnt sich vor dem ersten Pinselstrich ein Blick in den Vertrag mit fachkundiger Hilfe. Gute Anlaufstellen sind die Mietervereine, etwa der Berliner Mieterverein.
Wände, Farben und Dübellöcher
Kräftige Farben
Während der Mietzeit dürfen Sie Ihre Wände so gestalten, wie Sie möchten. Haben Sie die Wohnung aber mit hellen, neutralen Wänden übernommen und sie in Dunkelblau, Petrol oder Knallrot gestrichen, kann der Vermieter verlangen, dass Sie beim Auszug wieder einen neutralen Zustand herstellen. Kräftige Farben müssen oft zwei- bis dreimal überstrichen werden. Planen Sie dafür ausreichend Zeit ein.
Dübellöcher
Eine übliche Anzahl Dübellöcher, etwa für Regale, Bilder oder einen Spiegel im Bad, gehört zum normalen Wohnen. Trotzdem empfehlen wir, Löcher sauber zu verschließen. Es kostet wenig Zeit, sieht bei der Übergabe ordentlich aus und nimmt dem Vermieter jeden Anlass für Diskussionen. Wichtig ist, dass die Stelle anschließend nicht als hellerer Fleck auffällt. Im Zweifel streichen Sie die Wandfläche einmal komplett über.
Fliesen
Bohrlöcher in Fliesen sind heikler. Setzen Sie im Bad nach Möglichkeit in die Fugen, nicht in die Fliese selbst. Vorhandene Löcher lassen sich mit speziellen Füllmassen in Fliesenfarbe unauffällig schließen.
Rückbau: Böden, Küche und Einbauten
Hier liegt in der Praxis oft der größte Aufwand. Grundsätzlich gilt: Was Sie eingebaut haben, müssen Sie auch wieder ausbauen. Typische Beispiele:
- Selbst verlegte Böden wie Laminat, Vinyl oder Teppich über dem ursprünglichen Boden.
- Eigene Einbauküche, sofern der Nachmieter oder Vermieter sie nicht übernimmt.
- Einbauschränke, Hochbetten, Trennwände aus Trockenbau.
- Lampen, Gardinenstangen, Wandregale.
Fragen Sie frühzeitig nach, ob Vermieter oder Nachmieter Einbauten übernehmen möchten. Das spart beiden Seiten Arbeit. Halten Sie eine solche Absprache aber unbedingt schriftlich fest. Müssen Einbauten raus, übernehmen wir Demontage, Abtransport und Entsorgung. Mehr dazu finden Sie in unseren Leistungen rund um Demontage, Entsorgung und Bodenbeläge.
Besenrein oder gereinigt?
Wenn im Mietvertrag nichts anderes steht, reicht es in der Regel, die Wohnung besenrein zu übergeben. Das bedeutet: frei von grobem Schmutz, Böden gefegt, keine Spinnweben, keine Essensreste im Kühlschrank. Eine Grundreinigung mit geputzten Fenstern und entkalktem Bad ist dann nicht geschuldet.
Trotzdem lohnt es sich oft, etwas mehr zu tun. Eine gepflegte Wohnung wirkt bei der Übergabe ganz anders, und kleinere Kritikpunkte fallen weniger ins Gewicht. Vor allem Küche und Bad sollten Sie gründlich reinigen, dort schaut jeder Vermieter zuerst hin.
Die Wohnungsübergabe richtig vorbereiten
Die Übergabe ist der Moment, in dem sich entscheidet, ob es später Streit gibt. So bereiten Sie sich vor:
- Einen Tag vorher selbst durchgehen: Raum für Raum, mit den Augen des Vermieters. Auch Keller und Balkon.
- Fotos machen: Jeder Raum, jede Wand, Böden, Bad, Küche, Zählerstände. Mit Datum.
- Nicht allein zur Übergabe gehen: Eine Begleitperson kann im Zweifel bezeugen, was besprochen wurde.
- Protokoll genau lesen: Unterschreiben Sie nichts, was nicht stimmt. Sie dürfen Mängel, mit denen Sie nicht einverstanden sind, auf dem Protokoll vermerken.
- Kopie des Protokolls mitnehmen oder abfotografieren.
Wann Sie die Kaution zurückbekommen
Der Vermieter muss die Kaution nicht am Übergabetag zurückzahlen. Er hat eine angemessene Frist, um zu prüfen, ob noch Ansprüche bestehen. Wie lang diese Frist ist, hängt vom Einzelfall ab, Gerichte gehen häufig von einigen Monaten aus. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil bis zur Abrechnung einbehalten.
Je sauberer Ihre Übergabe dokumentiert ist, desto weniger Spielraum bleibt für Abzüge. Genau deshalb lohnen sich Fotos und ein vollständiges Protokoll.
Wie wir Sie beim Auszug unterstützen
Viele unserer Kunden nutzen uns nicht nur für den Umzug selbst, sondern für alles, was danach in der alten Wohnung übrig bleibt. Wir übernehmen auf Wunsch:
- Räumung von Keller, Dachboden und Restmengen
- Demontage von Küchen, Einbauten und Bodenbelägen
- Spachtelarbeiten und kleinere Ausbesserungen
- Streichen und Tapezieren
- Endreinigung
- Schlüsselübergabe an die Hausverwaltung
Alles zum Festpreis, nach einer kostenfreien Besichtigung vor Ort. So wissen Sie vorher genau, was auf Sie zukommt.
Nachmieter und Ablöse: Arbeit sparen
Einer der besten Wege, sich Rückbau und Renovierung zu sparen, ist ein Nachmieter, der Dinge übernimmt. Eine gut erhaltene Einbauküche, Lampen oder ein neuer Boden sind für viele Wohnungssuchende in Berlin ein echtes Argument. Voraussetzung ist, dass der Vermieter zustimmt. Einen Anspruch darauf, dass er Ihren Wunschnachmieter akzeptiert, haben Sie in der Regel nicht.
Wenn Sie eine Ablöse vereinbaren, sollte der Preis in einem vernünftigen Verhältnis zum tatsächlichen Wert stehen. Halten Sie genau fest, was übernommen wird, in welchem Zustand und zu welchem Betrag. Wichtig: Mit der Übergabe an den Nachmieter geht auch die Verantwortung für diese Dinge auf ihn über. Klären Sie das aber mit dem Vermieter, damit nicht am Ende doch Sie für den Rückbau geradestehen müssen, wenn der Nachmieter irgendwann auszieht.
Unser Rat: Sprechen Sie das Thema Nachmieter früh an, am besten direkt mit der Kündigung. Bei vielen Berliner Hausverwaltungen ist die Nachfrage nach Wohnungen so groß, dass ein passender Nachmieter schnell gefunden ist. Das kann nicht nur Rückbauarbeiten sparen, sondern im besten Fall auch einen früheren Auszug ermöglichen und damit eine doppelte Mietzahlung.
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Muss ich beim Auszug streichen, wenn ich nur zwei Jahre dort gewohnt habe?
Das hängt von der Klausel im Mietvertrag und dem Zustand der Wände ab. Viele Klauseln sind unwirksam. Lassen Sie Ihren Vertrag im Zweifel prüfen, bevor Sie Geld und Zeit investieren.
Darf der Vermieter einen Maler beauftragen und mir die Rechnung schicken?
Nur, wenn Sie zur Renovierung wirksam verpflichtet waren und er Ihnen vorher eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt hat. Einfach eine Rechnung schicken reicht nicht.
Was mache ich mit Farbresten und Lackdosen?
Die gehören nicht in den Hausmüll. Eingetrocknete Dispersionsfarbe darf meist in den Restmüll, flüssige Lacke und Lösungsmittel gehören zur Schadstoffannahme. Bei größeren Mengen nehmen wir sie bei der Räumung mit.
Muss ich beim Auszug Dübellöcher zuspachteln?
Eine übliche Anzahl Dübellöcher, etwa für Bilder, Regale oder Lampen, gehört in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ob Sie sie verschließen müssen, hängt vom Mietvertrag und vom Umfang ab. Sauber zugespachtelte Löcher vermeiden aber oft Diskussionen bei der Übergabe. Bohrlöcher in Fliesen sind heikler, hier lohnt eine Absprache mit dem Vermieter.
Muss die Wohnung beim Auszug besenrein oder geputzt sein?
Grundsätzlich schulden Sie meist eine besenreine Wohnung: geräumt, grob gefegt, ohne groben Schmutz. Eine Grundreinigung inklusive Fenster ist nur dann Pflicht, wenn das wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Prüfen Sie Ihren Vertrag, und planen Sie eine Endreinigung ein, wenn Sie Streit um die Kaution vermeiden möchten.
Was kostet es, die Wohnung beim Auszug räumen und herrichten zu lassen?
Die Kosten hängen von Wohnungsgröße, Umfang der Arbeiten und Rückbau ab, etwa Böden, Küche oder Einbauten, sowie von der Menge, die entsorgt werden muss. Auch eine Endreinigung beeinflusst den Preis. Nach einer kostenlosen Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Angebot, sodass Sie die Kosten vor dem Auszug genau kennen.
Wann bekomme ich meine Kaution nach dem Auszug zurück?
Der Vermieter hat nach der Rückgabe eine angemessene Prüffrist, die in der Praxis oft einige Monate beträgt. Einen Teil darf er in der Regel einbehalten, bis die letzte Nebenkostenabrechnung vorliegt. Ein sorgfältiges Übergabeprotokoll mit Fotos und Unterschrift beider Seiten beschleunigt die Rückzahlung, weil es spätere Streitpunkte klärt.
Fazit
Beim Auszug schulden Sie weniger, als viele glauben, aber mehr, als manche hoffen. Leer, sauber, Einbauten zurückgebaut und eine gut dokumentierte Übergabe: Damit sind Sie in den meisten Fällen auf der sicheren Seite. Ob Sie streichen müssen, entscheidet Ihr Mietvertrag, und der hält einer genauen Prüfung oft nicht stand.
Sie möchten sich den Aufwand sparen? Schreiben Sie uns über unser Kontaktformular. Wir kümmern uns um Räumung, Rückbau, Renovierung und Reinigung, damit Sie die alte Wohnung entspannt zurückgeben können.
