Wenn ein Mieter auszieht, beginnt für Vermieter die Uhr zu ticken. Jeder Monat Leerstand kostet Miete, gleichzeitig soll die Wohnung in einem Zustand sein, der gute Mieter anzieht und den Wert der Immobilie erhält. Die Frage ist: Wie viel Renovierung ist sinnvoll, und wo wird Geld verschwendet?
Wir räumen und bereiten in Berlin regelmäßig Wohnungen für Vermieter und Hausverwaltungen vor. In diesem Beitrag zeigen wir, welche Arbeiten sich vor einer Neuvermietung in der Regel lohnen und welche Sie sich sparen können. Welche Beträge für Malerarbeiten in Berlin realistisch sind, zeigt diese Übersicht zu Malerkosten in Berlin, eine gute Grundlage für Ihre Kalkulation.
Nach dem Auszug: Erst prüfen, dann planen
Bevor Sie Handwerker beauftragen, steht die Wohnungsübergabe mit dem ausziehenden Mieter. Gehen Sie gründlich durch alle Räume und halten Sie den Zustand im Protokoll fest. Fotos mit Datum gehören dazu. Prüfen Sie, ob der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war und ob die entsprechende Klausel im Vertrag wirksam ist. Viele ältere Klauseln sind es nicht.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung und Schäden. Abgenutzte Laufwege im Parkett oder vergilbte Wände nach zehn Jahren gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ein Brandloch im Teppich, ein zerbrochenes Waschbecken oder große Löcher in Fliesen dagegen nicht. Für echte Schäden kann der Vermieter Ersatz verlangen, für normale Abnutzung nicht.
Erst mit dieser Bestandsaufnahme können Sie entscheiden, was renoviert werden muss, was sich lohnt und wer die Kosten trägt.
Zurückgelassene Gegenstände des Vormieters
Nicht selten bleibt nach dem Auszug etwas zurück: ein Kleiderschrank, eine alte Küche, Kellerinhalte oder Müll auf dem Balkon. Hier ist Vorsicht geboten. Sie dürfen Gegenstände, die dem Mieter gehören, nicht ohne Weiteres entsorgen, solange nicht klar ist, dass er sie aufgegeben hat. Fordern Sie den Mieter schriftlich mit Frist auf, die Sachen abzuholen, und dokumentieren Sie alles.
Ist die Frist verstrichen oder hat der Mieter der Entsorgung schriftlich zugestimmt, können Sie räumen lassen. Die Kosten können Sie in vielen Fällen mit der Kaution verrechnen. Die Räumung und fachgerechte Entsorgung zurückgelassener Gegenstände übernehmen wir für Vermieter und Verwaltungen regelmäßig, meist kurzfristig. Einen Überblick finden Sie bei unseren Leistungen.
Diese Arbeiten lohnen sich fast immer
- Frischer, heller Anstrich: Weiße oder sehr helle Wände lassen Räume größer wirken, sehen auf Fotos besser aus und passen zu jeder Einrichtung. Das ist die wirkungsvollste Maßnahme im Verhältnis zu den Kosten.
- Kleine Reparaturen: Tropfende Wasserhähne, klemmende Türen, lose Steckdosen, fehlende Lichtschalterabdeckungen. Kleinigkeiten, die Interessenten sofort auffallen.
- Silikonfugen in Bad und Küche erneuern: Verfärbte Fugen wirken ungepflegt, neue kosten wenig.
- Gründliche Reinigung: Fenster, Bad, Küche, Heizkörper. Eine saubere Wohnung vermietet sich schneller.
- Rauchmelder prüfen: Sie sind in Berlin Pflicht und sollten funktionieren.
Diese Arbeiten sollten Sie abwägen
Bei größeren Maßnahmen lohnt ein genauer Blick auf Kosten und Nutzen. Ein neuer Bodenbelag kann sinnvoll sein, wenn der alte stark beschädigt ist. Ist der Boden nur etwas abgenutzt, reicht oft eine Aufbereitung, etwa das Abschleifen von Dielen oder eine Grundreinigung von Fliesen.
Eine neue Einbauküche kann die Vermietbarkeit verbessern und in manchen Lagen einen höheren Mietpreis rechtfertigen, sie verursacht aber auch Wartungs- und Reparaturpflichten. Eine Badsanierung ist teuer und dauert, lohnt sich aber, wenn das Bad deutlich veraltet ist und sonst Interessenten abschreckt.
Beachten Sie in Berlin außerdem die Regeln zur Miethöhe bei Neuvermietung. Nicht jede Investition lässt sich eins zu eins in eine höhere Miete umsetzen. Lassen Sie sich im Zweifel beraten, bevor Sie größere Summen investieren. Hilfreiche Informationen für Vermieter bietet der Eigentümerverband Haus & Grund.
Wo Sie sich Geld sparen können
Nicht jede Wohnung muss vor der Neuvermietung komplett saniert werden. Designerfliesen, teure Armaturen oder ausgefallene Farben bringen bei einer Mietwohnung selten einen Mehrwert, der die Kosten rechtfertigt. Mieter möchten eine saubere, funktionierende, neutrale Wohnung, die sie selbst einrichten können.
Auch aufwändige Tapeten sind meist verzichtbar. Raufaser oder glatter Putz mit weißer Farbe sind pflegeleicht und beim nächsten Mieterwechsel schnell wieder aufgefrischt. Und statt jede Tür neu zu lackieren, reicht oft eine gründliche Reinigung und das Austauschen beschädigter Beschläge.
Ein weiterer Spartipp: Denken Sie an den nächsten Mieterwechsel. Robuste, leicht zu reinigende Materialien wie Vinyl statt Teppich, abwaschbare Wandfarbe in Küche und Flur oder einfache, standardisierte Lampen und Armaturen senken die Kosten bei jeder künftigen Renovierung. Was heute etwas mehr kostet, spart oft schon beim nächsten Auszug Geld und Zeit. Außerdem lassen sich Ersatzteile für Standardprodukte schnell und günstig besorgen, wenn einmal etwas kaputtgeht.
Steuerliche Aspekte für Vermieter
Renovierungskosten an vermieteten Wohnungen können Vermieter in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Das senkt die Steuerlast im Jahr der Ausgabe.
Vorsicht ist geboten, wenn Sie die Wohnung erst kürzlich gekauft haben. Übersteigen die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einen bestimmten Anteil der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dann können sie nicht sofort, sondern nur über die Abschreibung verteilt geltend gemacht werden. Sprechen Sie vor größeren Maßnahmen mit Ihrer Steuerberatung.
Leerstand kurz halten: Die Zeitplanung
Jeder Tag Leerstand kostet Geld. Planen Sie die Arbeiten deshalb so, dass sie direkt nach der Übergabe beginnen können. Idealerweise holen Sie Angebote schon ein, sobald die Kündigung vorliegt, und vereinbaren feste Termine.
Die sinnvolle Reihenfolge lautet: Räumung von Resten, Rückbau, Reparaturen, Malerarbeiten, Reinigung, Fotos für die Anzeige. Für eine durchschnittliche Wohnung ohne große Sanierung sind das oft nur ein bis zwei Wochen. Besichtigungen mit Interessenten können Sie teilweise schon während der letzten Arbeiten durchführen, sobald die Wände gestrichen sind.
Wenn Räumung, kleinere Ausbesserungen und Reinigung aus einer Hand kommen, sparen Sie Koordinationsaufwand. Vereinbaren Sie einfach einen Termin zur kostenfreien Besichtigung, dann erhalten Sie einen Festpreis und einen verlässlichen Zeitplan.
Die Wohnung richtig präsentieren
Nach der Renovierung kommt der Moment, in dem sich die Arbeit auszahlt: die Präsentation. Gute Fotos sind heute entscheidend, denn die meisten Interessenten sortieren schon in den Online-Anzeigen aus. Fotografieren Sie bei Tageslicht, mit geöffneten Vorhängen und aus Ecken heraus, damit die Räume groß wirken. Eine leere, frisch gestrichene Wohnung wirkt auf Fotos oft besser als eine möblierte.
Bei Besichtigungen zählt der Gesamteindruck. Sorgen Sie für Licht in allen Räumen, lüften Sie vorher gut und legen Sie Unterlagen wie Energieausweis und Grundriss bereit. Achten Sie auch auf das Umfeld: Ein sauberes Treppenhaus, ein funktionierender Briefkasten und ein ordentlicher Kellerraum gehören genauso zum ersten Eindruck wie die Wohnung selbst.
Wer hier ein wenig Sorgfalt investiert, bekommt meist mehr und bessere Bewerbungen und kann in Ruhe den passenden Mieter auswählen.
Und noch ein Tipp aus der Praxis: Beschreiben Sie in der Anzeige ehrlich, was renoviert wurde. Formulierungen wie „frisch gestrichen“ oder „neue Silikonfugen im Bad“ wecken Vertrauen und sprechen genau die Mieter an, die eine gepflegte Wohnung zu schätzen wissen.
Keller und Nebenräume nicht vergessen
Gehören ein Kellerabteil, ein Dachbodenverschlag oder ein Stellplatz zur Wohnung, prüfen Sie auch diese vor der Neuvermietung. Hier bleibt nach Auszügen besonders häufig etwas zurück: alte Fahrräder, Kartons, Farbeimer oder Sperrmüll. Ein leerer, gefegter Keller ist für neue Mieter ein echtes Plus und verhindert, dass Sie später mit fremden Hinterlassenschaften zu tun haben.
Ein kurzer Blick lohnt sich auch auf Gemeinschaftsflächen. Wurden dort Gegenstände des Vormieters abgestellt, sollten sie ebenfalls vor dem Einzug der neuen Mieter verschwinden.
Häufige Fragen
Muss ich eine Wohnung vor der Neuvermietung renovieren?
Gesetzlich muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen, nutzbaren Zustand übergeben werden. Eine komplette Renovierung ist nicht vorgeschrieben, verbessert aber die Vermietbarkeit.
Wer zahlt die Renovierung nach dem Auszug?
Grundsätzlich der Vermieter. Der Mieter nur, wenn eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen besteht oder er über die normale Abnutzung hinaus Schäden verursacht hat.
Darf ich zurückgelassene Möbel des Mieters entsorgen?
Erst wenn der Mieter sie erkennbar aufgegeben hat oder eine gesetzte Frist zur Abholung abgelaufen ist. Dokumentieren Sie alles schriftlich.
Wie lange dauert die Vorbereitung für eine Neuvermietung?
Ohne größere Sanierung meist ein bis zwei Wochen, inklusive Räumung, Malerarbeiten und Reinigung.
Fazit
Vor einer Neuvermietung lohnt sich vor allem das, was Interessenten sofort sehen: helle Wände, funktionierende Details, saubere Bäder und Küchen. Große Investitionen sollten Sie dagegen genau durchrechnen. Wer die Arbeiten gut plant und direkt nach der Übergabe startet, hält den Leerstand kurz und findet schneller passende Mieter.
Wir unterstützen Vermieter und Hausverwaltungen in ganz Berlin bei Räumung, Rückbau, Ausbesserungen und Reinigung. Sprechen Sie uns an, wir melden uns kurzfristig.
